• Radev Gergő

9 érv a felmérési terv mellett

Frissítve: 2019. aug 12.

Ha bármit terveznél "építeni" – egy pici polcot, egy kiadványt, csapatmunkát, vagy akár az életedet - először érdemes tervet készítened hozzá. Ez a leghatékonyabb útja a megvalósításnak. Meghatározod, hogy mit akarsz elérni, és hogy hogyan juthatsz el odáig. Megvizsgálod, hogy mire van szükséged hozzá, és hogy mivel rendelkezel most. Mindennek az alapja az, hogy ismered a jelenlegi (valós) állapotot.




A megvalósításnak három fő eleme van.

Nézzünk egy egyszerű példát! Pécsi vagyok, el akarok jutni Szegedre. Előveszem a telefonom, beírom a kiindulási helyet és a végállomás helyét. A program megtervezi nekem az útvonalat. Ezekből, ha bármelyik hiányzik, nem tudok eljutni a tervezett helyre.

Sokat tudják, hogy hova akarnak eljutni, de nem tudják, hogy hol vannak most, ezért az általuk tervezett útvonal sem biztosan valós. Ezt nem is tudjuk eldönteni, csak azt látjuk, hogy hiányzik valami.


Épületeket tekintve, ha van egy házam és szeretném átalakítani, akkor nem csak a tervezési programot kell jól megfogalmaznom (hova akarok eljutni), hanem azt is, hogy most milyen a házam (hol vagyok). Ha ez a két elem megvan, akkor meg tudjuk határozni, azt az optimális útvonalat, amelyen haladva belátható időn belül és észszerű erőforrás felhasználása mellett juthatunk el a célig.


Tehát még egyszer:

Először szükség van a kiindulási és a tervezett állapotra, ezután tudjuk megtervezni a megvalósítás menetét.

Lehet másik irányba haladni – ha Pécsről Szegedre akarok eljutni elindulhatok Bécs felé is. De az biztos, hogy tovább fog tartani és az üzemanyagköltségem is magasabb lesz.

Ha eddig sem tudatosítottad magadban a kiindulási állapotot, csak belevágtál a megvalósításba, akkor kérlek, aludj erre egyet, vagy próbáld ki a rendszert egy kisebb feladatnál. Ha nem hiszed el, hogy ez a három dolog kell a megvalósításhoz, akkor nem látod majd értelmét az állapotfelmérésnek sem.


Szóval miért is méressük fel az épületünket – a 9 pont:


1. tud, hogy miben élsz és hogy hogyan működik az épületed

2. előnyös eladásnál

3. el tudd mondani a boltban, hogy hány m2 csempét kérsz

4. szép és arányos homlokzattal újítsd fel az épületet

5. arányosan és gazdaságosan újítsd fel, korszerűsítsd, vagy bővítsd az épületed

6. képet kapj a léptékről és a költségekről

7. tudj pályázni, ha van mire

8. ütemezni és priorizálni tudd a felújítást

9. tudj árajánlatot kérni kivitelezőktől





A pontok néhol átfednek, de egy-egy pont egy bizonyos szempontot domborít ki. Itt még gyorsan kitérnék a felmérés mélységére. Ez kiterjedhet egy egyszerű geodéziai (telekkimérés, nem építész csinálja, de hasznos) felméréstől elkezdve, az építéstörténeti kutatással és fal/alapvizsgálattal egybefüggő felmérésig. Ha nincs kifejezetten átalakítási és bővítési szándék, általában elegendő az építészeti felmérés, amely elsősorban az épület fizikai paramétereit dokumentálja (milyen magas, milyen hosszú, milyen vastag, miből van) és szemrevételezéssel vizsgálja az épület állagát (mennyire vizes, hol reped, hol károsodott stb.). A speciális esetektől eltekintve, általában ez a volumen elegendő, egyébként más szakemberek is bevonandók. A felmérés a helyszínen általában 4 órát vesz igénybe, és 1,5-2 hét alatt készül el a végleges dokumentáció.


Nézzük a pontokat részletesen!


Tud, hogy miben élsz és hogy hogyan működik az épületed

Tégla, vályog, könnyűszerkezet – van vízszigetelés, hol ázik, miért penészes? Mikor jártál utoljára a padláson, vagy a szomszéd oldalán?

A felmérésből kiderül, hogy miből van az épületed és hogy miért néz ki úgy ahogy. Kicsi a légtér, sok a nedvesség a belső terekben? Esetleg kicsit az ereszkilógás, vagy nincs megfelelő vízelvezetés? Ezeket a kérdéseket általában szakértések sorát teszik fel, viszont átfogó és pontos képet a teljes épület tüzetes megismerésével nyerhetünk. Az épület részei, mint egy rendszer részei összefüggnek egymással. A felmérés során tipikus hibák és hiányosságok merülnek fel, derülnek általában ki. Nem egyértelmű esetben mélyebb feltárásra lehet szükség. Mint építészek, nem adunk ki faanyagvédelmi szakvéleményt, vagy statikai szakvéleményt – azonban felhívjuk a figyelmet a hiányosságokra és károkra, illetve látjuk a visszatérő mintázatokat. Egy rossz állapotban lévő tető nem bontandó azonnal, azonban érdemes felkészülni, hogy 5 éven belül viszont hozzá kell nyúlni. Melyik a jobb? Megrogy a tető és az ács közli, hogy ennek holnap neki kellene állni és 3 millió lesz, viszont ő csak jövőre tudja elvállalni? Vagy ha tudjuk, hogy 5 év múlja legalább 4 millió forintot rá kell költenünk a tetőre és ennek tükrében már előre keresünk kivitelezőt és kérünk be árajánlatot?


Ha nem ismered a házad, nem tudod hogyan kell használni.

Szellőztess vagy fűts? Hol érdemes még árnyékolni? Hol ellenőrizd gyakrabban a falak állapotát? Egy autót is lehet jól és rosszul használni, szidhatjuk az üzemanyagárakat, de ha folyamatosan „2-esben” megyünk, nagyobb lesz a fogyasztás. Egy épületnél is, a jelenlegi állapotot figyelembe véve érdekes használni, hogy számunkra előnyösen működhessen.


Előnyös eladásnál

Szeretnék megvenni a lakásod, de nem tudják mekkora költség lenne a felújítás? hány négyzetméteresek a szobák és esetleg, hogy berendezhetők? Bővítés nélkül milyen átalakítási lehetőségekre van mód? Mi a fő és mi a válaszfal? Kell-e új kéményt építeni? Az épületfelmérés általában „párszázezeres” kategória, ami az eladási árba is beépíthető., viszont megbízhatóságot és komolyságot is mutat. A felmérési tervet egy építésznek odaadva, kikérhetjük a véleményét az átalakítással kapcsolatban, hogy ő, szakmai szemmel milyen előnyöket, hátrányokat lát meg. Ezt akár a potenciális vevőknek is felvázolhatjuk, aki így nem csak egy épületet, hanem többféle megoldást is látnak a saját igényeikre. Ha nincs terv, ezzel a lehetőséggel sem tudunk élni. Az eladásokhoz szükséges energetikai tanúsítást is gyorsabban és pontosabban készíti el a tanúsító felmérés alapján.


El tudd mondani a boltban, hogy hány m2 csempét kérsz

Ez talán a legegyértelműbb előnye a dokumentációnak: Pontosan tudod a felmérés alapján, hogy mi mekkora, és nem kell 4-szer lemérnek a fürdőt. Nem engedélyköteles építési tevékenységet – burkolatjavítás és csere, mi magunk is elvégezhetünk. Az anyagok mennyiségének meghatározásában (vágási veszteséggel, stb-vel együtt) segítséget kapunk az építőanyag-kereskedésben - feltéve, ha tudjuk, hogy mi mekkora és hogy mit szeretnénk.

Értelemszerűen, egy kis létékű felmérést (1 helyiség), mi magunk is elvégezhetünk, azonban egy általános belső felújításnál már javasolt az építészeti felmérés. Az előző pontra visszatéve itt nem csak egy méretsor kapunk, hanem a terek kapcsolatát, és a műszaki szemrevételezést is. Az építész vagy a szakmai segítségünk ez alapján javasolhat kiegészítő megoldásokat, alternatív megoldásokat, amire mi lehet nem is gondoltunk, de hasznukra válhat a felújítás során.




Szép és arányos homlokzattal újítsd fel az épületet

Lehet kérni homlokzati felmérést is – a belső nélkül, csak a homlokzatokra. Ha új nyílásokat szeretnénk, illetve más anyagokat, vakolathímeket tervezünk, jó látni és tudni mi mekkora. Főleg ha kivitelezőnek adjuk a munkát (hiszen ez már engedélyköteles tevékenység lehet) meg tudjuk mondani és mutatni, hogy mire gondoltunk, így nem csak a kivitelező szakmunkás arányérzékére kell hagyatkoznunk.


Egy épület homlokzata örömmel töltheti el a tulajdonosát, ha hazamegy – környezet éke lehet. Szinte ugyan annyi erővel csinálhatunk nagyon „jót” és nagyon „rosszat” is. Persze inkább műszakilag beszélhetünk jó/rossz megoldásról, de esztétikailag is láttunk már „érdekes” megoldásokat. Ha terveztetünk, akkor a felmérés annak is az alapja, tehát ebben az esetben kötelező elemnek tekintjük.


Arányosan és gazdaságosan újítsd fel, korszerűsítsd, vagy bővítsd az épületed

Ez is egy kötelező kategória, viszont ha „csak” e-napló köteles a tevékenység, azt sokszor a kivitelező megoldja, vagy egyszerűen megcsinálják. Korszerűsítésnél figyeljünk, arra, hogy több szakági tervezőre is szükségünk lehet – energetikus, gáztervező, stb. – akik szintén kérni szokták a felmérési terveket. A szakágak számokkal dolgoznak, konkrét méretekkel, ezért elengedhetetlen egy precíz felmérési terv.

Ha felmértük az épületet és látjuk egészében, mi tervezők meg tudjuk mondani, hogy meddig tudunk nyújtózni. Mi fér bele a beépítettségbe, a homlokzatmagasságba (területi előírások), meg tudjuk mondani, hogy az elképzelések egymáshoz képes mekkora költséggel és bonyodalommal járhatnak.

Fontos, hogy már vázlattervi (koncepcionális) szinten meglegyen a felmérési terv, hiszen ez alapján tudunk javasolni megoldást az igényekre. Egyébként csak szóbeszéd, amit aztán az élet helyre rak (ide jó lenne a lépcső, de nem tudunk felmenni a tetőtérbe, mert a tetősíkot belülről kellene hőszigetelnünk, stb.).

egyszerűsítve a ponton: átalakítás, bővítés és korszerűsítés esetén minden esetben az első lépés a kiindulási állapot felmérése legyen.


Képet kapsz a léptékről és a költségekről

A többi ponthoz is tartozhatna, de külön tárgyalom mert fontos. Nem mindegy, hogy milyen magas az oromfal és építhető-e elé állvány; nem mindegy, hogy a födémgerendázat melyik falakra terel. A szomszéd háznál ugyan az a beavatkozás (pl. födémáttörés) nálunk a többszörösébe is kerülhet. Nem mindegy, hogy a törmeléket, hogyan tudjuk kihordani a házból, és az sem, hogy mit kell felbontani. Fontos ezeknek tudatában lenni, hogy kevesebb meglepetés érjen minket – külön téma lehetne a meglévő épületek átalakítása. Meglepetés, előre nem látott helyzet mindig lesz – de a felesleges köröket csökkenteni tudjuk, egy átgondolt tervvel, egy jól megismert kiindulási állapottal.




Tudj pályázni, ha van mire

Ez egy érdekes témakör. Idén június végén írta ki a Teleki László Alapítvány a Nép Építészeti Programját, aminek a keretében népi építészeti értékeket képviselő épületek felújításra lehetett pályázni 80%-os intenzitással. A pályázat beadásának határideje 30 nap volt a kiírástól számítva.

Támogatás által elszámolt kivitelezési tevékenységekhez szükség volt költségvetésre, kivitelezői árajánlatokra, építészeti tervekre és műszaki leírásokra. Ezeket 30 nap alatt van hogy meg lehet csinálni, van hogy nem. A fentiekhez azonban mindegyszálig szükséges a felmérési terv.

Ha nincs kiinduló alap nem tudunk tervezni, és 1-2 hetet elvesztünk az elkészíttetéssel.

Természetesen nem minden pályázat ilyen rövid lejáratú, és egyébként is „valószínű kiírják jövőre is”, de a helyzetet jól szemlélteti. Ha van egy felmérési tervünk, akkor arra a pályázni kívánt tételeket felvezetjük (tudjuk, hogy milyen programot bíz el a ház) és be tudjuk adni.


Ütemezni és priorizálni tudd a felújítást

Az ereszszegély cserélendő, nincs csatorna, 2 falszakasz ázik és a födém nincs szigetelve. Minek álljak neki? rendelkezésre áll adott erőforrás, 2 év alatt pedig még valamennyit mellé tudok rakni. Mi sürgős? Mi az, ami ráér?

Természetesen mindenre nem kapunk választ. De ha ismerem az épületet, a végleten lehetőségeket és kombinációikat le tudom szűkíteni kezelhető mennyiségre – tudom hogy mivel szigetelhető a födém, kérek 2-3 árajánlatot a felmérési dokumentáció alapján és el tudom dönteni, hogy belefér-e vagy sem. A fennmaradó 10-20 lehetőséget, pedig sorba tudom rakni a használat és a hosszútávú terveim tükrében.


Tudj árajánlatot kérni kivitelezőtől

Ma már nem úgy megy, hogy kimegy Pista bácsi, megmondja, hogy ennyi lesz, aztán jön és megcsinálni – de ha épp nem is jönne, akkor ott van Béla és István, akik szintén megcsinálnák, talán még olcsóbban is, ráadásul szomszédok vagyunk.

Pár kivételtől eltekintve – és mint mindig: tisztelet a kivételnek - ma, ha nem vagyunk felkészültek, és nem "könnyítjük meg" a kivitelező dolgát, az egyszerűbb munkát választják majd, ami nem a meglévő épületek felújítása. Konkrét árajánlat pedig szóban nem fog készülni, sokszor több hónapot is várhatunk egy személyes találkozóig. Azok a kivitelezők, akik komolyan veszik a szakmájukat és ezért szeretnek is az emberek velük dolgozni, számolnak. Átszámolják a lehetőségeket, ajánlanak alternatívát és árajánlatot küldenek. Átlátják, hogy ekkora léptékű munka, hogyan fér nekik bele – persze, ha el szeretnék vállalni. Az ajánlatadást ma már digitálisan is megtehetik, persze csak akkor, ha rendelkezésre áll fotó és tervdokumentáció az épületünkről.


Összefoglalva és kicsit nyomatékosítva: ahhoz, hogy eljussunk valahova, tudunk kell honnan indulunk. Ez alapján tudunk útvonalat választani, és ütemezni a haladást a lehetőségeinkhez alkalmazkodva.



Ne fusson mindenki felméretni a házát!

Ha tervezünk a házzal – eladás, felújítás, stb. akkor most talán jobban átlátjuk egy átfogó és szakmai szemmel készített felmérési terv előnyeit. Ez egy hasznos dokumentum, de csak ha okkal készítik.


Minden téma a környezettudatossághoz is kapcsolódik. A pazarlás a környezettudatosság ellensége. Ha Szegedre megyünk Pécsről és az óceánokon keresztül tervezzük az utat (de egyébként nem cél a világ körüli út) akkor pazarlunk – időt, pénzt, üzemanyagot és mások idejét is, hogyha esetleg ránk várnak.


Ha más nem is marad meg, csak az, hogy ha tudjuk hol vagyunk, akkor tudunk leghatékonyabban eljutni oda, ahova szeretnénk, akkor hasznos volt a bejegyzés. Bátorítok mindenkit, hogy próbálja ki az élete minél több területén ezt a hozzáállást. Készítsen egészségügyi felmérést, mérje a hasznos munkával töltött órák számát, mérje a láblógatással töltött órák számát és ez alapján tervezze meg azt, hogy hogyan szeretne eljutni az általa elképzelt jövőbe.



Ha a felmérési terv mellett döntenél, akkor adok pár gyakorlati szempontot (kérdések formájában), amivel segítheted a helyszíni felmérést - ezek az árképzést és a felmérés minőségét is meghatározhatják!
  • körüljárható az épület? (magas-e a fű, kell-e kerítésen átmászni, benőtte-e a növényzet, mennyire lomos a környezet, közvetlenül hozzá lehet-e férni a falakhoz, stb.)

  • bármi akadályozhatja-e az épület felmérését? (szomszéd, kutya, elhelyezkedés, útépítés, darázsinvázió, sok bútor illetve tárolt holmi, stb.)

  • van-e létra, szükséges-e, fel lehet-e jutni a padlástérbe?

  • mindenhova be tudunk menni?

  • használható mosdó van a helyszínen?

  • kb. hány m2 a felmérendő terület - hány szintről és hány helyiségről van szó?

  • egy épületet, vagy több épületből álló épületegyüttest kell felmérni?

  • készült-e róla megosztható fotó tájékoztatásképpen?

  • elérhető-e bármilyen vonatkozó dokumentáció (geodéziai felmérést, szakvélemény, stb.)?



0 megtekintés